מדריך משכנתא

שוק המשכנתאות והנדל"ן בישראל בצמיחה כמעט קבועה בשנים האחרונות. יותר אנשים לוקחים משכנתאות ורוכשים דירות משל עצמם בכל רחבי המדינה.

לאחרונה שוק הנדל"ן למגורים חווה עליות מחירים משמעותיות, וישנן קריאות לצעדי הגבלת העליות וחשש מהיווצרות בועה שמסוכנת למשק כולו. הפריחה הנדל"נית הזו הביאה לכך, שקיימים כיום סוגים רבים של מסלולי משכנתא אפשריים ללקוחות כל הבנקים, אשר שונים במספר פרמטרים אשר אותם נפרט בהמשך.

עם זאת, למרות ההיצע הרב והביקוש הגדול ישנם תנאים בסיסיים שיש לכל משכנתא ובכל בנק למשכנתאות. תנאים הן מצד המלווה לקבלת המשכנתא ותנאים של ההלוואה עצמה והמבנה שלה.

הון עצמי של הלווים

תנאי הכרחי לקבלת משכנתא הוא העמדת אחוז מסוים של הון עצמי לטובת רכישת הנכס. בנקים בישראל אינם מעניקים מימון של 100% מעלות הרכישה מטעמי סיכון גבוה מאוד לחדלות פירעון של ההלוואה, במקרים בהם ללווים אין כלל כספים משל עצמם לטובת הרכישה.

אחוזי ההון העצמי שנדרשים משתנים בהתאם למצב הפיננסי של הלווה, והסיכון שהבנק חושב, שראוי מבחינתו לקחת בעת מתן הלוואה באחוז מימון גבוה.

אחת ההצעות האחרונות של בנק ישראל ישנן מגבילה את אחוזי המימון לכ-60% והעמדת הון עצמי של לפחות 40% מצד הרוכשים. הון עצמי שנחשב נמוך מאוד הוא בשיעור של 10% משווי הנכס.

הוכחת יכולת לשלם את ההחזרים החודשיים

על מנת לקבל משכנתא, מכל סוג שהוא, על הלווים להראות שיש להם היכולת לממן את ההלוואה ולשלם את ההחזרים החודשיים ללא עיכובים או בעיות.

עיקר ההוכחה הזו מתרכזת במשכורות או הכנסות אחרות מעבודה של הלווים, וכן ממהות העיסוק של כל אחד מהלווים. אנשים עם מקצוע מבוקש ומשכורות גבוהות יקבלו משכנתא בתנאים טובים יותר, מאשר לווים עם עבודות לא בטוחות ומשכורות נמוכות.
ללא הכנסה מספקת או סיכון גבוה מדי מבחינת הבנק לא יינתן אישור לקבלת ההלוואה.

תמיד יש ריבית משכנתא

תנאי נוסף שרלבנטי ותמיד קיים בכל מסלולי המשכנתא השונים הוא הריבית על המשכנתא. הריבית היא עלות השימוש בכסף שהתקבל על ידי הבנק לרכישת הדירה.

זוהי התוספת שיש לשלם בכל חודש מעבר להחזר ההלוואה עצמה. הריבית היא הרווח של הבנק ואחד מאמצעי ההגנה שלו מפני הפסדים במתן משכנתאות.

קיימים סוגים רבים של ריבית משכנתא, כאשר הריבית יכולה להיות קבועה לכל אורך חיי המשכנתא או משתנה בכל פעם שמעדכנים את הריבית הרלבנטית לאותו מסלול משכנתא נבחר. סוגי ריביות אפשרויות הן:

• ריבית קבועה: אחוז ריבית מסכום ההלוואה שהוא קבוע כל הזמן. המשכנתא מוצמדת למדד המחירים לצרכן, כדי לעגן את הסכום לערכו האמיתי של הכסף עבור הבנק.
• ריבית פריים: ריבית משתנה שנקבעת על פי ריבית בנק ישראל שמתפרסמת בכל חודש בתוספת מרווח מסוים. נכון לשנת 2010 ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%
• מסלולי ריבית משתנה עם הצמדה למדד: ריבית גיוסים, ריבית שימושים, ריבית אג"ח גליל.
• ריבית ליבור: רלבנטית למסלולי משכנתא במט"ח, שקלול הריבית המוצעת על ידי חמשת הבנקים הגדולים בלונדון.

שעבוד הנכס כנגד המשכנתא

בכל מסלול משכנתא אפשרי ההלוואה עצמה משועבדת לנכס הנרכש עצמו. משמע, העירבון של הבנק להחזר ההלוואה הוא קבלת הנכס במקרים, שהלווים לא מסוגלים להחזיר את ההלוואה.

ביטוח משכנתא – חובה תמיד

תנאי נוסף שהוא הכרחי ובלעדיו לא מקבלים משכנתא הוא רכישת פוליסת ביטוח משכנתא. מדובר על שילוב של ביטוח מבנה נגד נזקים לנכס, וביטוח חיים ללווים עצמם – הפיצויים המתקבלים בשני המקרים הם רק לבנק לכיסוי המשכנתא.