משכירים דירה? הורדת תקרת הפטור עלולה לחייב אתכם במס

בתחילת ינואר נכנס לתוקף שינוי בתקרה הפטורה ממס להשכרת דירת מגורים. השינוי זעיר, הורדה של 30 שקל לחודש בלבד, אבל הוא עשוי לחייב משכירי דירות באלפי שקלים בשנה.

על פי החוק, השכרת דירת מגורים בישראל, בתנאי שלא מדובר בהשכרת כמה דירות הנחשבת לעסק, ממוסה באחד מכמה מסלולי מיסוי: אחד – פטור על הכנסה משכירות עד סך שנע בשנים האחרונות על כ־5,000 שקל בחודש; שני – תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% משכר הדירה. במקרה זה, אם שכר הדירה גבוה מכ-5,000 שקל, המס משולם החל מהשקל הראשון; ושלישי – מסלול מס שולי על פי שיעורי המס של בעל הדירה, כאשר זה מגיש דוח שנתי.

במקרה שבו ההכנסה החודשית משכר הדירה עולה על כ-5,000 שקל, חייבים בעלי הדירות גם בדיווח על ההכנסות משכר הדירה.

במהלך 2020 עמדה תקרת הפטור על 5,100 שקל לחודש. משכירי דירות רבים, בוודאי כאלה שנעזרו בעורכי דין לניסוח חוזי השכירות, הביאו את התקרה בחשבון וחלקם אפילו דרשו שכר דירה בדיוק בגובה הפטור.

אבל לא כולם מודעים לכך ששינוי במדד המחירים לצרכן משנה פעם בשנה את תקרת הפטור, ועלול להעביר אותם בן-לילה מהצד הפטור לצד החייב במס. רבים ממשכירי הדירות גם לא מודעים לכך ששינוי של כמה עשרות שקלים בתקרת הפטור עלול להוביל לחיוב מס של כמה מאות שקלים בחודש.

אז מה השתנה בתקרת הפטור בחודש האחרון?

העדכון האחרון של מדד המחירים לצרכן (שהיה שלילי ב-2020) הוריד את תקרת הפטור מ-5,100 שקל ל-5,070 שקל. לדברי מומחה המס עו"ד איתי ברכה, שותף במשרד עורכי הדין ברכה ושות’, "במקרים רבים, 30 השקל הללו יכולים להיות ההבדל בין הפטור ממס לבין חיוב במס על ההכנסה מהשכירות מהשקל הראשון. למעשה, 30 שקל יכולים לחייב את משכיר הדירה במיסוי בגובה של עד 510 שקל בחודש".

מה כדאי למי שעובר את הרף לעשות כעת?

מי שעובר את רף ה-5,070 שקל מחויב בדיווח ובתשלום מס על הכנסתו משכירות. עו"ד ברכה: "על פי רוב נעשה הדיווח באמצעות פתיחת ‘מעין’ תיק במס הכנסה. סוג תיק כזה אינו מחייב בהגשת דוח שנתי כמו עצמאי, אלא רק דיווח על ההכנסה משכירות. המס יהיה בגובה 10% מסך ההכנסה משכירות ברוטו, בלא אפשרות לניכוי הוצאות. אם מדובר בהכנסות משכירות העולה לכדי עסק, זה כבר עולם מס אחר לגמרי".

כמה מס ישלם מי שמשכיר דירות ביותר מ-5,100 שקל?

עו"ד ברכה: "המשכיר יחויב במס על כלל הכנסתו החל מהשקל הראשון בשיעור 10%, כאמור 510 שקל לחודש. השפעת המס השנתית תגיע לסכום של 6,120 שקל. לחלופין, קיימת אפשרות להגיש דוח מלא הכולל את ההכנסה משכירות, ובמקרה כזה, על פי נוסחת מס הכנסה, כל עוד ההכנסה משכירות לא עלתה על כפל תקרת הפטור (במקרה זה 10,140 שקל), אז ניתן לשלם מס רק על כפל הסכום החורג מתקרת הפטור במסגרת מסלול מס שולי (כפי שיוסבר בהמשך, אל"ו). אדם המשכיר את דירתו ב־5,100 שקל בדיוק ויבחר להגיש דוח, ישלם מס רק על כפל הסכום העולה על תקרת הפטור, 60 שקל בלבד, בשיעור המס השולי שלו.

זה נשמע כמו הפתרון הקל, אבל עו"ד ברכה מזהיר: "בחירה במסלול זה תחייב פתיחת תיק במס הכנסה, הגשת דוח שנתי ובמקרים רבים אף הצהרת הון, דבר אשר יכול להיות כרוך בעלויות נוספות. נוסף לכך, על הכנסה שתדווח שלא במסגרת מסלול 10% יחול גם ביטוח לאומי".

ומה המס על השכרת 2 דירות ב-5,070 שקל ומעלה?

לדברי עו"ד ברכה, תקרת הפטור מתייחסת להכנסות המצטברות עבור אדם מהשכרת נכסים למגורים ואינה נמדדת ביחס לכל דירה ודירה. החובה לדווח ולשלם מס על השכרת דירות למגורים, תחול ברגע שסך הכנסתו של אדם מהשכרה למגורים עולה על התקרה הקבועה.

"עם זאת, ישנם מקרים מסוימים שבהם אדם משכיר שתי דירות ויותר בסך העולה על תקרת הפטור ועדיין יהיה ניתן לפצל את ההכנסה באופן שבו אחת הדירות תהיה פטורה ועל הכנסת השכירות ובדירות האחרות ישלם 10% מס. מדובר במקרה חריג שחל רק במצב שסך דמי השכירות לא עולה על כפל תקרת הפטור".

איך מקבלים פטור חלקי ע"י הורדת התקרה?

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור, יש אפשרות לבקש פטור יחסי. "במקרה כזה", אומר עו"ד ורו"ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, "יוקטן הפטור בסכום העודף על תקרת הפטור". החלק החייב במס יחויב בשעורי מס רגילים להכנסות משכירות וההוצאות יוכרו באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת.

עינת מדגים: "לדוגמה, ליונתן שתי דירות מגורים מושכרות בפריפריה, מלבד דירת המגורים שבה הוא מתגורר, וסכום ההכנסה החודשית משתי הדירות הוא 6,000 שקל – כלומר: 930 מעל תקרת הפטור. במקרה זה, תקרת הפטור קטנה בסכום העודף מעל תקרת הפטור: 930 שקל. מפחיתים את הסכום הזה מ־5,070 שקל ומקבלים 4,140 שקל. אותם 4,140 שקל פטורים ממס. היתרה – 1,860 שקל, חייבת במס. על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב בהכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%".

האם יש קשר בין הכנסות של אדם ממקורות אחרים?

תלוי במסלול המיסוי שהנישום בוחר. לדברי עו"ד ברכה, "המס על השכרת דירות בישראל בגובה 10% בלבד הוא מסלול מיסוי נוח שכן מדובר במס נמוך מאוד ופשוט לחישוב ובלא חיוב בתשלום ביטוח לאומי. מדובר במס סופי שאינו תלוי סכום ואינו משתנה ולא ניתן לנכות ממנו הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה (כגון עלות תחזוקת הדירה ועוד). לכן, מרבית הנישומים בוחרים להתמסות על השכרת דירותיהם במסלול מיסוי זה, ואם כן, אין השפעה כלל להכנסה אחרת אותה הם מפיקים, מכל מקור (למעט מס יסף).

"לעומת זאת, אם אדם בוחר לדווח על הכנסה משכירות באמצעות פתיחת תיק רגיל במס הכנסה ודיווח על ההכנסה משכירות כחלק מהכנסה חייבת רגילה שלו – יש בהחלט משמעות להכנסותיו האחרות (ככל שהכנסתו גבוהה כך מדרגת המס שלו גבוהה יותר). עם זאת, במסגרת מסלול זה ניתן יהיה לנכות את ההוצאות שהוציא נישום לצורך הפקת הכנסתו, למשל עלויות תחזוקת הדירה ועוד".

ואם כבר יש חוזה לשנה ב-5,100 שקל לחודש?

יש אפשרות לתקן את החוזה כך שדמי השכירות יופחתו מעתה והלאה. עבור החודשים שחלפו שבהם הדירה הושכרה בסכום הגבוה מתקרת הפטור, יהיה חיוב במס.

האם במכירת הדירה יש משמעות לכך שהושכרה?

בעת מכירת דירת מגורים יחידה, שלגביה קיים ‘פטור דירה יחידה’, אין כל משמעות לעובדה כי הדירה הושכרה, אולם המכירה עלולה לחשוף בפני רשות המסים את ההכנסות משכירות שהוסתרו מרשות המסים לאורך שנים.

"לא פעם מחכה למוכרים הפתעה לא נעימה מצד רשות המסים", אומר עינת. "במקרים שבהם נמכרת דירה וכתובת המוכר היא במקום אחר, עולה החשד כי הדירה מושכרת. במקרה כזה, לצורך חישוב השבח במכירה מנוכה פחת, דבר אשר מגדיל את השבח החייב במס, אך מאידך מנהל מס שבח עלול להעביר את המידע לפקיד השומה כדי למסות את דמי השכירות אשר הועלמו כל השנים".