משכנתא, עושים רק בדרכי מימון

משכנתא לא נלקחת ביום אחד ומדובר בתהליך שיכול לקחת אפילו חודש-חודשיים, ועם תכנון לא נכון, עלול להוביל להפסדים גדולים בטווח הרחוק.

דרכי מימון הינה הנציגה של רוכשי הדירה בתהליך המסועף של קבלת המשכנתא, ומתפקידנו לדאוג אך ורק לאינטרסים שלהם לאורך כל הדרך. הבדיקות המקיפות והמו"מ שמנוהל עם הבנקים חוסך ללקוחותינו עשרות עד מאות אלפי שקלים לאורך כל תקופת ההחזר של המשכנתא.

עשו את הצעד הנכון וצרו קשר עבור בדיקה ראשונית חינם וללא התחייבות.

אשמח לייעוץ ראשוני חינם!

טלפון לייעוץ ראשוני

051-2744-590

  • יועצי משכנתאות
  • השיטה שלנו
  • השירותים שלנו
    • משכנתא לרכישת דירה
    • מיחזור משכנתא קיימת
    • משכנתא למשפרי דיור
    • משכנתא לתושבי חוץ
    • משכנתא לשיפוץ והרחבה
    • משכנתא במסגרת מחיר למשתכן
    • משכנתא לכיסוי חובות
    • הלוואות גישור בלון
    • משכנתא למסורבי בנק
    • משכנתא לבנייה עצמית
    • משכנתא לרכישת קרקע
    • רכישת נכס שני
    • מימון פרוייקט בנייה
    • הלוואות עסקיות
    • פנסיונית
      • משכנתא לגיל הזהב
      • משכנתא הפוכה
  • שאלות נפוצות
  • מחשבוני משכנתא
    • מחשבון משכנתא מתקדם
    • מחשבון זכאות
  • מאמרים ומדריכי משכנתאות
  • צור קשר
Menu
  • יועצי משכנתאות
  • השיטה שלנו
  • השירותים שלנו
    • משכנתא לרכישת דירה
    • מיחזור משכנתא קיימת
    • משכנתא למשפרי דיור
    • משכנתא לתושבי חוץ
    • משכנתא לשיפוץ והרחבה
    • משכנתא במסגרת מחיר למשתכן
    • משכנתא לכיסוי חובות
    • הלוואות גישור בלון
    • משכנתא למסורבי בנק
    • משכנתא לבנייה עצמית
    • משכנתא לרכישת קרקע
    • רכישת נכס שני
    • מימון פרוייקט בנייה
    • הלוואות עסקיות
    • פנסיונית
      • משכנתא לגיל הזהב
      • משכנתא הפוכה
  • שאלות נפוצות
  • מחשבוני משכנתא
    • מחשבון משכנתא מתקדם
    • מחשבון זכאות
  • מאמרים ומדריכי משכנתאות
  • צור קשר
יועץ משכנתאות, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ משכנתא, מיחזור משכנתא, הלוואה לכל מטרה, הלוואה צרכנית, הלוואות חוץ בנקאיות, הלוואות עסקיות, הלוואות חברתיות, הלוואות מהירות, הלוואה לשיפוץ
רחובות: בלבול רב באשר להגדרת מתחמי שימור בתוכנית "לב העיר"; המחוזית "קוראת לעירייה להכין תוכנית שימור"
דרכי מימון ליווי פיננסי משכנתאות והלוואות » ראשי » רחובות: בלבול רב באשר להגדרת מתחמי שימור בתוכנית "לב העיר"; המחוזית "קוראת לעירייה להכין תוכנית שימור"

רחובות: בלבול רב באשר להגדרת מתחמי שימור בתוכנית "לב העיר"; המחוזית "קוראת לעירייה להכין תוכנית שימור"

02/01/2022 5:59 pm אין תגובות חננאל ברזילאי

תוכנית "לב העיר" ברחובות, המשתרעת על פני כ-18,500 דונם ברוב שטחי העיר, אושרה לאחרונה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז – כחצי שנה לאחר שהופקדה. כמה שינויים קלים נערכו בה, אך המעניין הוא הדיון בהתנגדויות לתוכנית, אשר העלה שני נושאים מרכזיים (אך לא יחידים): נושא השימור בשטחי התוכנית, ונושא דירות הגן.

חשוב לציין שמדובר בתוכנית נרחבת מאוד מבחינת שטחה: שטח השיפוט של רחובות הוא נכון להיום 23,720 דונם, כך שהתוכנית הזו חולשת על כ-78% משטח העיר כולה, ולכן רלוונטית לרוב חלקיה. עוד נאמר בהקשר זה כי התוכנית המאושרת כוללת תוספת של 2,000 יח"ד (לעומת 2,100 בתכנון המקורי) ועוד 400 דירות קטנות, בשטח של עד 80 מ"ר כולל ממ"ד. השטח הממוצע של הדירות בתוכנית יהיה 110 מ"ר.

"יישום החלטת הוועדה משמעותה הכנת עשרות תיקי תיעוד ועלות כספית גבוהה"

נפתח בסוגיית השימור בתחומי התוכנית. הוועדה המחוזית, בדיון שנערך שלשום (ב'), ציינה כי "בפני הוועדה עלו טענות להכללת מבנים לשימור בתחום התוכנית. במסגרת החלטת הפקדת התוכנית קבעה הוועדה כי אם מבוקש להחיל בתחום התוכנית מבנים, לשימור יש לצרף תיקי תיעוד עבור מבנים אלו. הוועדה סבורה כי צירוף תיק תיעוד מקדים למבנים לשימור בתחום התוכנית הינו הכרחי, על מנת שניתן יהיה לבחון את התכנון בחלקה בצורה המיטבית ביותר, וזאת כתנאי להפקדתה ולא כתנאי להיתר. 

מאחר שעד למועד הפקדת התוכנית לא הוגשו תיקי תיעוד מקדים ואף לא כרטיסיות או חומר אחר בדבר מבנים אלה בתחום התוכנית, לא ניתן להחילה על מבנים אלו. נוסף על כך, סבורה הוועדה כי לא ניתן לקבוע תוספת זכויות בנייה אחידות עבור כלל המבנים לשימור בתחום התוכנית, וכי יש לערוך בדיקה פרטנית ביחס לכל מבנה"

מאחר שעד למועד הפקדת התוכנית לא הוגשו תיקי תיעוד מקדים ואף לא כרטיסיות או חומר אחר בדבר מבנים אלה בתחום התוכנית, לא ניתן להחילה על מבנים אלו. נוסף על כך, סבורה הוועדה כי לא ניתן לקבוע תוספת זכויות בנייה אחידות עבור כלל המבנים לשימור בתחום התוכנית, וכי יש לערוך בדיקה פרטנית ביחס לכל מבנה. נוסף על כך, חלק מהמתנגדים טענו כי יש לבטל את ההוראה בסעיף 3.6, לפיה ניתן לעדכן את רשימת המבנים לשימור, וכי שינוי רשימה זו עלול לייצר פגיעה מהותית בזכות הקניין ואי ודאות תכנונית. 

הוועדה מקבלת את הטענה וקובעת כי למסמכי התוכנית תצורף רשימת המבנים לשימור שקבעה ועדת השימור של עיריית רחובות, ויובהר בהוראות התוכנית כי היא לא תחול על המבנים שנכללו ברשימה זו במועד הפקדת התכנית. מובהר כי המשמעות היא שהתכנית לא חלה על מגרשים שבהם מצויים מבנים הכלולים ברשימת השימור, אף אם תשתנה בעתיד רשימה זו. הוועדה קוראת לעיריית רחובות להכין תוכנית שימור שתבחן את המבנים הקיימים במרחב, את ערכיותם, את היקף הצרכים בהם, את זכויות הבנייה ואת ההיתכנות לבנייה חדשה בהם ובסמוך להם". 

בהתנגדות שהגישה מהנדסת העיר, דלית הראל, התייחסה לקביעה זו של הוועדה: "בהחלטת הוועדה המחוזית להפקדה נקבעו סעיפים שאינם הגיוניים ואינם ברי ביצוע לנושא הכללת המבנים לשימור בתוכנית. בעניין זה קבעה הוועדה כי מבנים שלהם יש תיק תיעוד שיצורף למסמכי התוכנית, יוכלו להיות חלק מהתכנית.

לרוב המבנים לא הוכן תיק תיעוד. יישום החלטת הוועדה משמעותה הכנת עשרות תיקי תיעוד, עלות כספית גבוהה ומסמכי תוכנית רבים. העירייה עובדת על הכנת תוכנית מתאר לשימור, שבה יבואו לידי ביטוי המתחמים לשימור. אנו מבקשים שלא לסמן את המתחם לשימור בתוכנית, ולבטל את ההנחיה התקנונית להכנת המסמך. עוד אנו מבקשים כי התוכנית תחול גם על חלקות שבהן קיימים מבנים לשימור, אשר ועדת השימור העירונית החליטה כי הם ראויים לשימור, גם אם טרם הוכן להם תיק תיעוד". הטענות הללו נדחו על ידי הוועדה המחוזית.

גם התאחדות הקבלנים בוני הארץ הגישה התנגדות בנושא השימור, וטענה כי "גריעת מגרשים עם מבנים לשימור גורמת לפגיעה ממשית של בעלי מגרשים אלו. מהלך זה יגרום להכנת תוכניות נקודתיות רבות. מוצע כי הוצאת היתרי בנייה במגרשים הכוללים מבנים לשימור יהיה בכפוף להכנת תיקי תיעוד ובסמכות מהנדס העיר ו-ועדת השימור העירונית". גם התנגדות זו נדחתה.

כדי להמחיש את גודל הבלבול נביא את התנגדותו של אחד מתושבי העיר, אשר טען, באשר לנכס בחלקה המזרחי של המקרקעין הנכלל ברשימת המבנים לשימור, כי "למבנה אין כל ערך שימורי והוא לא היה צריך להיכלל ברשימה זו. קיימת אי בהירות בסוגיה אם המגרש נכלל בתוכנית; קיימת סתירה בין סעיף 3.6 שלפיו התכנית תחול על מבנים לשימור, לבין סעיף 2.2 שלפיו זכויות הבנייה יהיו בתנאי הריסה ובנייה מחדש. מקום שבו נקבע מבנה לשימור לא ניתן להתנות את זכויות הבנייה בהריסתו".

התוכנית לא קבעה באופן סופי את המבנה לשימור. התכנית קבעה כי היא לא תחול על מבנים שמופיעים ברשימת השימור, כיוון שלגבי מבנים אלו ייתכן ויידרש תכנון פרטני נוכח הגבלות השימור. בעת הזו, לנוכח העובדה שלא בוצעה כל בדיקה לגבי אותם מבנים, לא ניתן לקבוע בתכנית הוראות מתאימות ומכאן שאין מקום להכללתם בתוכה"

הוועדה המחוזית דחתה את ההתנגדות הזו גם כן, והרחיבה: "סעיף 3.6 אינו קובע כי התוכנית תחול על מבנים לשימור. יוער כי התוכנית לא קבעה באופן סופי את המבנה לשימור. התכנית קבעה כי היא לא תחול על מבנים שמופיעים ברשימת השימור, כיוון שלגבי מבנים אלו ייתכן ויידרש תכנון פרטני נוכח הגבלות השימור. בעת הזו, לנוכח העובדה שלא בוצעה כל בדיקה לגבי אותם מבנים, לא ניתן לקבוע בתכנית הוראות מתאימות ומכאן שאין מקום להכללתם בתוכה".

"ביטול דירות הגן – פגיעה של שני מיליון שקל בממוצע למגרש"

כאמור, סוגיה נוספת שנידונה בהרחבה בדיון ההתנגדויות נוגעת לדירות הגן בתוכנית – או ליתר דיוק, לאיסור האפשרות לבנות כאלו. בהתנגדות התאחדות הקבלנים בוני הארץ נכתב: "אנו מבקשים למחוק את ההוראה לביטול אפשרות לבניית דירות גן בתחום התוכנית. מדובר בדירות מבוקשות מאוד, המאפשרות ניצול יעיל של זכויות.


 


ביטול דירות הגן והפחתת השטח העיקרי מהווה פגיעה כלכלית משמעותית בבעלי המגרשים, בסך שני מיליון שקל למגרש בממוצע; הפחתה של היטל השבחה בסך מיליון שקל למגרש תהווה פגיעה כלכלית גבוהה בקופה הציבורית; הקטנת הרווחיות תגרום להעלאת המחירים".

בעיר ביקוש רב לדירות גן, ואנו מאפשרים דירות גן כל עוד הן פונות לחזית האחורית, על מנת לאפשר גינון משותף בחזית. כאשר יש מרתף חניה בבניין, מתפנה שטח ללובי ולמחסנים, נוסף על דירות גן. ביטול דירות הגן פוגע הן ברווחיות הבנייה והן במקסום תכנון קומת הקרקע"

גם מהנדסת העיר הגישה התנגדות בנושא זה וביקשה מהוועדה לאפשר תכנון דירות גן ובנייתן במסגרת התוכנית. "בעיר ביקוש רב לדירות גן, ואנו מאפשרים דירות גן כל עוד הן פונות לחזית האחורית, על מנת לאפשר גינון משותף בחזית. כאשר יש מרתף חניה בבניין, מתפנה שטח ללובי ולמחסנים, נוסף על דירות גן. ביטול דירות הגן פוגע הן ברווחיות הבנייה והן במקסום תכנון קומת הקרקע".

בנושא זה קבעה הוועדה המחוזית כי "לא יותרו דירות גן בחזית המגרש. בעורף המגרש יותרו דירות גן, ובתנאי שיוותר שטח פנוי לטובת כלל דיירים בהיקף של 10% לפחות משטח המגרש, שלא יפחת מ-50 מ"ר. השטח יהיה רציף, ויאפשר שימוש יעיל לכלל הדיירים".

לעיון בפרוטוקול הדיון המלא לחצו כאן

כל ההרצאות, הדיונים והפאנלים של פסגת הנדל"ן 2021 מחכים לכם עכשיו באתר! לחצו כאן!

« הקודם
הבא »
השארת תגובה

ביטול

חייבים להתחבר כדי להגיב.

הדוא"ל שלנו

daniel@dmimun.com

המספר שלנו

051-2744-590

הדף שלנו

facebook.com/dmimun

אודותינו

חברת דרכי מימון ליווי פיננסי הנה חברת ייעוץ פיננסי למשכנתאות והשקעות נדל"ן, המעניקה ייעוץ וליווי פיננסי יצירתי ללקוחות פרטיים, עסקיים וחברות הזקוקות למימון השקעות בנכסים פרטיים או עסקיים. דרכי מימון הינה אחת מהחברות המובילות בתחום באיזור מרכז הארץ.

תרצו לדעת עוד? השאירו פרטים
ונחזור אליכם בהקדם האפשרי :

השירותים שלנו

  • משכנתא לרכישת דירה
  • משכנתא למשפרי דיור
  • משכנתא לשיפוץ, הרחבה וכל מטרה
  • מיחזור משכנתא קיימת
  • משכנתא לכיסוי חובות
  • משכנתא במסגרת מחיר למשתכן
  • משכנתא לתושבי חוץ
  • הלוואות גישור בלון
  • משכנתא למסורבי בנק
  • משכנתא לבנייה עצמית
  • משכנתא לרכישת קרקע
  • רכישת נכס שני
  • ליווי פרוייקט בנייה
  • משכנתא מסחרית / עסקית
  • משכנתא פנסיונית לגיל הזהב
  • משכנתא הפוכה

תפריט ראשי

  • יועצי משכנתאות
  • השיטה שלנו
  • השירותים שלנו
  • שאלות נפוצות
  • מחשבון משכנתא
  • מחשבון זכאות
  • מאמרים ומדריכים
  • צור קשר
מאמרים ומדריכים אחרונים
  • תוצאות מכרזי רמ"י ביהוד משקפות הנחה של מיליון שקל לדירת מחיר מטרה
  • ותודה לאשדר: הרווח הנקי של אשטרום זינק ב-80%
  • בעלת המבנה ההיסטורי בחוף הרצליה עתרה נגד שימורו – ו"נקנסה" ב-100 אלף ש"ח
  • מחיר למשקיע: 38% מהזוכים במבצעי הדיור של הממשלה לא מתכוונים לגור בדירה בה זכו
  • העיר שבה השכונה המבוקשת ביותר נחשבה עד לאחרונה אזור מצוקה
  • האחים שרבט זכתה בקרקע ל-192 יח"ד ו-5,000 מ"ר מסחר בנתיבות
  • מכירות ביותר ממיליארד שקל מתחילת השנה: הרווח הנקי של אאורה זינק ב-129%
  • רוטשטיין תבנה 185 דירות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי בירושלים
  • עיר היין ובודנהיימר הזניקו את הרווח הנקי של גבאי מניבים ל-68.3 מיליון שקל
  • לראשונה: הופקדה תוכנית המשלבת דיור להשכרה בהישג יד בדרום הארץ
  • קראתי כתבה במרכז הנדלן – שני הרוגים וארבעה פצועים בתאונה באתר בניה בטירת כרמל
  • מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בת"א מתקרב ל-5 מלש"ח, בבאר שבע פחות מ-1.2 מלש"ח
Linkedin Instagram Youtube Facebook-f Envelope Whatsapp
  • כל הזכויות שמורות © דרכי מימון ליווי פיננסי
גלילה לראש העמוד