אפשר לומר בפה מלא כי אחד האתגרים הגדולים ביותר של מדינת ישראל במציאת פתרונות למשבר הדיור הוא הגישור בין הצורך בבנייה מודרנית ומתקדמת, לבין השמירה על הבנייה המסורתית במגזר הערבי: הצפיפות הנמוכה, הדירות הגדולות והבנייה צמודת הקרקע – אלו מאפיינים מובהקים של יישובי המגזר, אלא שבערים הערביות הגדולות נדרשת כיום, יותר מאשר בכל זמן אחר, חשיבה מחדש, ולכל הפחות נדרש שינוי מגמה. נדמה שהתוכנית להקמת השכונה החדשה אלרואבי ברהט, העיר הבדואית הגדולה בישראל, מתרכזת בדיוק בעניין זה.
מדובר בהקמת שכונה על פני כ-130 דונם, המציעה 384 יח"ד על פי החלוקה הזו: 245 יח"ד מגורים ב'; 87 יח"ד בייעוד מגורים משולבים עם מסחר; 52 יח"ד בייעוד למגורים ג'. נוסף על אלו, מציעה התכנית תחנת דלק חדשה על פי הוראות תמ"א 18 במגרש 301. בימים האחרונים החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום על הפקדת התוכנית.
בעת הדיונים בתוכנית בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום, נידונו בעיקר שני נושאים: הצפיפות למגורים, ושיעור יחידות הדיור הקטנות – הכול, כמובן, בהקשר של העיר שבה מיועדת לקום השכונה. ראשית, באשר לצפיפות, קבעה הוועדה כי "התוכנית מציעה צפיפות מגורים עירונית נטו של 6-5.5 יח"ד לדונם. הצעה זו מנוגדת לתוכנית המתאר הכוללנית, שבדיון בהפקדתה הוחלט על צפיפות מגורים עירונית נטו של 7 יח"ד לדונם.
הצפיפות העירונית הכללית במרחב המגורים החדש נמוכה ועומדת על 2.5-2 יח"ד לדונם. הוועדה סבורה כי לצפיפות עירונית, נטו וברוטו, במיוחד במרחב הסמוך למרכז העירוני המרכזי, יש חשיבות גבוהה ותרומה רבה לחיים האורבניים. על כן, הוועדה מורה על העלאה של הצפיפות נטו ל-7 יח"ד לדונם, בהתאם לתוכנית המתאר הכוללנית לעיר. תוספת היחידות תיעשה בפיזור הולם בתיאום עם לשכת התכנון"
הצפיפות העירונית הכללית במרחב המגורים החדש נמוכה ועומדת על 2.5-2 יח"ד לדונם. הוועדה סבורה כי לצפיפות עירונית, נטו וברוטו, במיוחד במרחב הסמוך למרכז העירוני המרכזי, יש חשיבות גבוהה ותרומה רבה לחיים האורבניים. על כן, הוועדה מורה על העלאה של הצפיפות נטו ל-7 יח"ד לדונם, בהתאם לתוכנית המתאר הכוללנית לעיר. תוספת היחידות תיעשה בפיזור הולם בתיאום עם לשכת התכנון".
באשר לדירות הקטנות, או בראייה רוחבית יותר – שטח כלל הדירות בשכונת אלרואבי – התוכנית מציעה כ-253 יח"ד בגודל ממוצע של 120 מ"ר עיקרי, 36 יח"ד בגודל ממוצע של 135 מ"ר עיקרי ו-12 יח"ד בגודל ממוצע של 90 מ"ר עיקרי.
הוועדה המחוזית יודעת כי עניין זה הוא נושא רגיש, אך נדמה כי החליטה לדחוף לשינוי – וכך כתבה: "לרוב, בחברה הבדואית מתוכננות יח"ד גדולות, בשל גודלי המשפחה הממוצעת ותרבות הדיור הנהוגה במרחב. עם זאת, בעיר מטרופולינית גדלה כמו רהט רואה הוועדה צורך לייצר גם יח"ד קטנות לסוגי אוכלוסיות שונים, כמו צעירים לא נשואים, משפחות צעירות ועוד.
לאור העובדה כי הוועדה מבינה את המתח בין תרבות הדיור הקיימת, הדרישות התכנוניות וההתאמות הנדרשות למרחב, מחליטה הוועדה על מתן הקלה במספר היח"ד הקטנות הדרושות לפי חוק, ועל קביעת הנחיות בינוי שיחייבו כי לפחות 5% מיח"ד המתוכננות יהיו יח"ד קטנות".
יוזמה שמגיעה מהתושבים
עניין מעניין נוסף שמתגלה מעיון בפרוטוקלים של הוועדה המחוזית הוא היוזמה והדחיפה מכיוון התושבים. הוועדה המחוזית הדגישה את היוזמה הזו, וציינה כי מדובר במהלך מהראשונים כדוגמתו: "הוועדה מברכת את התושבים שקידמו את התוכנית בשיתוף פעולה ובתמיכת משרד הבינוי והשיכון ועיריית רהט. שיתוף פעולה פרטי-ציבורי זה, המקדם תכנון עירוני מטיב על ידי ולטובת תושבי המקום, הוא ראשון מסוגו באזור ואנו מקווים שישמש כסנונית ראשונה לתכניות נוספות".
נציין כי התוכנית הוגשה על ידי עיריית רהט, ומשרד הבינוי והשיכון הוא היזם. התוכנית "מציעה מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים בקרקע שבבעלות מדינה, ונותנת מענה הן להסדרת מבנים והן למחסור במגרשי מגורים בעיר רהט. התוכנית ממוקמת בחלקה הצפוני של העיר רהט, בסמוך לקריית החינוך, ממזרח לשכונה 10 וממערב לשכונה 2". היא כוללת 51,050 מ"ר שטחי מגורים, 11,604 מ"ר שטחים עבור מבני ציבור וכן 2,100 מ"ר שטחי מסחר.
להוראות התוכנית לחצו כאן
כל ההרצאות, הדיונים והפאנלים של פסגת הנדל"ן 2021 מחכים לכם עכשיו באתר! לחצו כאן!
