תמ"א 38 היא תכנית מתאר כלל-ארצית ביוזמת המדינה, שנוסחה על מנת להביא לחיזוק מבנים קיימים נגד נזקים פוטנציאליים של רעידת אדמה. התכנית אושרה בשנת 2005 והיא רלוונטית לבניינים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980.
התכנית כוללת כללים תכנוניים של התכנית לחיזוק מבנים ודרכי עידוד למימוש הפרויקטים באמצעות היתרים לתוספת בנייה במבנים קיימים או דירות חדשות בבניינים הנהרסים ונבנים מחדש. בנוסף, מתוך מטרה לאפשר חיזוק מול רעידות אדמה, תמ"א 38 מתירה חריגה מקווי בניין וגובה המותרים על פי תכניות מאושרות החלות באותו מקום.
עם השנים, תכנית תמ"א 38 הפכה למקור לשדרוג בניינים, התחדשות עירונית והגדלת ההיצע בשוק הדיור במרכזי ערים, באמצעות הוספת יח"ד חדשות על גבי בניינים קיימים או באמצעות הריסה ובנייה מחדש.
רגולציה – תמ"א 38 הרצליה
על פי נתוני אתר מדל"ן, הרצליה היא אחת מהערים המובילות בישראל מבחינת כמות היתרי תמ"א 38, כאשר במסגרת התכנית האסטרטגית להתחדשות מרכז העיר, העירייה מעודדת בניה לגובה לאורך צירים ראשיים כמו דרך ירושלים, ארלוזורוב והבריגדה היהודית, יחד עם הקמת חזית מסחרית הפונה לרחוב. על פי תכנית העירייה, מרכז העיר מחולק ל-3 אזורים, כאשר החלק הצפוני מיועד להתחדשות של מגורים, החלק המרכזי משלב שימוש ופיתוח מוקדים עירוניים וכולל מסחר, פנאי ותרבות יחד עם מגורים, בעוד שהחלק הדרומי צפוי להפוך לאזור אורבני אינטנסיבי, לרבות מסחר. על פי העירייה, אזורים אלו הם הבסיס לפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. על פי נתוני האתר, מרבית הפרויקטים מרוכזים במרכז העיר, השכונה הירוקה וגן רש"ל. על אף שהרצליה היא אחת מהערים שהצהירו כי מסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) הוא המסלול המועדף להתחדשות עירונית, בעיקר בצירים המרכזיים, בפועל רק מיעוט מהפרויקטים המקודמים הם במסלול זה. בהרצליה מקודמים בנוסף גם מספר מתחמים גדולים של פינוי-בינוי. הרצליה היא אחת מהרשויות המקומיות שקיבלו סמכויות לקידום תכניות פינוי-בינוי בעצמן, ללא אישור של הוועדה המחוזית, מתוך מטרה לקיצור הליכי האישור.
באפריל 2018 התקבלה החלטה משמעותית של עיריית הרצליה – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה הודיעה על הקפת מתן אישורי בנייה לתכניות התחדשות עירונית תמ"א 38 במרכז העיר, בעקבות הכמות הרבה של פרויקטים הנמצאים בהליכי אישור שונים, מה שמוביל לאי-התאמה בין קצב הפיתוח של העיר למצב התשתיות שלה. ההחלטה התקבלה לאחר בדיקה של תנאי השטח במרכז העיר בהיבט של תשתיות עירוניות כגון צירי תנועה, מים, ביוב וחשמל, מוסדות חינוך, מבני ציבור ועוד. ההחלטה שנבעה מכך היתה הקפאה של היתרי בנייה עד למתן מענה מקיף של תשתיות, למעט מקרים חריגים.
מנהלת התחדשות עירונית הרצליה
על פי אתר עיריית הרצליה, התחדשות עירונית היא מדיניות משמעותית לפיתוח פניה של העיר. לכן, ביוני 2019 הוקמה המנהלת להתחדשות עירונית, מתוך מטרה לקדם, ליזום וללוות תהליכי תכנון עירוני והתחדשות עירונית, עם דגש על תהליכים חברתיים.
בין היתר, המנהלת מתייחסת לפיתוח המרחב הציבורי, פיתוח קהילתי ומרקם עירוני. מטרת הפעילות של המנהלת היא פיתוח העיר, כלכלת העיר והעצמת שטחי הציבור והפעילות האנושית בעיר.
המנהלת מהווה חלק ממנהל ההנדסה של עיריית הרצליה, והיא מלווה ומספקת מידע לתושבי העיר וליזמים. מנהלת קשרי קהילה זמינה לתושבים למתן מענה וסיוע בהקמת נציגויות דיירים במתחמי פינוי בינוי הרצליה. המנהלת מנהלת, מרכזת ויוזמת תהליכי התחדשות עירונית באמצעות תכניות פינוי בינוי, בינוי פינוי, תמ"א 38, תכניות מפורטות, תכניות אסטרטגיה במרקם העירוני הקיים ועוד.
על פי אתר עיריית הרצליה, יעדי המנהלת הם: ראייה כוללת של תנאי השטח, האתגרים וצרכי התושבים למען צמיחה והתחדשות העיר, עבודה בשיתוף פעולה וחיבור עם גורמים שונים בעירייה ומחוצה לה, דגש על מתוך שירות להקהילה באמצעות ליווי, הסברה ואספקת מידע לתושבים, יזמים ובעלי מקצוע בהליך התחדשות עירונית, מדיניות תכנונית כלכלית אסטרטגית לפיתוח העיר באופן שקוף, זיהוי מיפוי וקישור בין פרויקטים קיימים לפרויקטים חדשים.
המנהלת מקדמת התחדשות עירונית תוך התאמה לעקרונות תכנון קיימים במסגרת תכניות אסטרטגיות, תכנית המתאר המופקדת ומדיניות עירונית מתפתחת המתייחסת להתחדשות עירונית באופן ספציפי.
אחד הדגשים של המנהלת הוא הוספת שטחי ציבור משמעותיים, בנויים ופתוחים, חיזוק רשת התנועה, תכנון תוך התחשבות בסביבה וחיזוק הפעילות העירונית ברחובות העיר.
על פי נתוני העירייה, מקודמות כ-40 תכניות בניין עיר למתחמים בשלבים שונים, ובנוסף כ-100 בקשות להיתר מכוח תמ"א 38.
היקפי פעילות ופרויקטים משמעותיים – תמ"א 38 הרצליה
על פי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ל-2020, במהלך 2020 הוכרזו בהרצליה 2 מתחמים של פינוי בינוי במסלול המיסוי, הכוללים 700 יח"ד קיימות ו-2,244 יחידות דיור מוצעות. במצטבר עד 2020, בהרצליה הוכרזו מתחמים בעלי 2,522 יח"ד.
מבחינת אישור תכניות במסלול מיסוי, ב-2020 אושר מתחם אחד בהרצליה, עם 576 יחידות דיור קיימות ו-1,844 יחידות דיור מוצעות.
מבחינת תמ"א 38, ב-2020 ניתנו בהרצליה היתרי בנייה ל-2 מבנים עם 41 יח"ד בחיזוק-עיבוי, 6 מבנים בעלי 185 יח"ד של הריסה ובנייה מחדש.
במרץ 2021, למשל, לאחר עשור של קידום פרויקט תמ"א 38 בהרצליה, החלה הריסת מבנים בפרויקט תמ"א 38/2 ברחוב י.ל. גורדון בהרצליה, לאחר שהחל את דרכו בתור פרויקט חיזוי ועיבוי. שני מבנים הכוללים 18 יח"ד נהרסו, ובמקומן ייבנה בניין של 7 קומות עם 44 דירות.
חברות תמ"א 38 מובילות – הרצליה
על פי מדד ההתחדשות עירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, החברות המובילות בתמ"א 38 הרצליה הן רינובו עם 4 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-14 פרויקטים מאוכלסים, קרקע יציבה בע"מ עם 10 פרויקטים בתהליך, 6 פרויקטים בביצוע ו-10 פרויקטים מאוכלסים, גלים חיזוק והשבחת מבנים עם 5 פרויקטים בתהליך, 5 פרויקטים בביצוע ו-5 פרויקטים מאוכלסים, אורבן נדל"ן עם 23 פרויקטים בתהליך, 10 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת בכר עם 14 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-9 פרויקטים מאוכלסים, גלובלינקס התחדשות עירונית עם 4 פרויקטים בתהליך, 5 פרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מאוכלסים, אב-גד עם 11 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-8 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת TCI עם 4 פרויקטים בתהליך, 5 פרויקטים בביצוע ו-2 פרויקטים מאוכלסים, קידר מבנים עם 15 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים, החברה לחיזוק מבנים בישראל עם 19 פרויקטים בתהליך, 5 פרויקטים בביצוע ו-13 פרויקטים מאוכלסים, אוראקל יזמות נדל"ן עם 7 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-7 פרויקטים מאוכלסים, וקדמת עדן עם 2 פרויקטים בתהליך, 6 פרויקטים בביצוע ו-4 פרויקטים מאוכלסים.
סיכום
לסיכום, הרצליה רשמה פעילות ערה של תמ"א 38 בהיקפים משמעותיים, כאשר העירייה הקימה מנהלת התחדשות עירונית על מנת ללוות ולסייע לתושבים וליזמים בהליכי התחדשות עירונית ותמ"א 38.
ב-2018 העירייה קיבלה החלטה עקרונית שלא לקדם פרויקטים על פי התכנית במרכז העיר, מתוך טענה כי יש להניח ולבסס תשתיות מתאימות לפני הוספת מספר יחידות הדיור לאזור מצומצם וצפוף.
רוצים לדעת עוד על נדל"ן בכלל ועל התחדשות עירונית בפרט? פודקאסט "החזית העירונית" ממתין לכם. האזינו לפרק האחרון – פרק 11 עם אילי בר ועו"ד רועי שובל
